十年前，2014年12月17日，是万科集团（000002.SZ）在战略层面批准万科物业走向市场的时间，也是万科喊出房地产进入下半场的时候。

今年的12月11日，在万科物业市场化十周年之际，万物云（02602.HK）在深圳总部召开了睿见大会。

作为目前万科体系中活得最健康的业务单元，会上，万物云的董事长朱保全针对近期两次收购万科资产的举措，回答了媒体疑问，“借助万物云1000个蝶城的设想，一方面能够跟万科实现应收账款的回收，同时找到能力范围之内的社区商业，在‘蝶城+’这个生态里面产生更好的延展性。”

11月底，万物云公告拟收购上海祥大房地产发展有限公司的45%股权，初始代价约为7.12亿元，其中的5.9亿元将用于万科对万物云债务的偿还。这是万物云当月第二次与万科进行“以资抵债”的关联交易。

在提及并购时，他进一步指出：“从所有轻资产公司全球发展历程来看，并购是必经之路，但资本扩张是把‘双刃剑’，过度则伤。”

同时，朱保全也清晰阐述了公司未来三年的核心发展战略，房地产下行阶段，物业公司都在换轨道，万物云会重点走向三个方向：资产、低碳、AI。“从物业管理走向资产管理，从物业管理向能源管理转型，从人管人到事管人进行能力转型。”

官宣“灵石”：把GPU带进物业

“在科技的投入上，与其等死，不如找死。”朱保全这样阐述万物云对于科技的热爱。

会上，万物云发布重磅新的研发产品“灵石”。朱保全对其寄予厚望，“我们也希望这个科技产品，能够成为未来十年中国物业行业一个发生质变的科技产品。”

“灵石是空间操作系统，是项目智能决策核心。”通过集成空间内的各类关键数据，利用AI技术，分析数据和做出决策，自动调配服务现场的人力资源与机械设备。覆盖区域内的人行、车行、安全防护、环境维护、客户服务以及能源消耗等多个方面。

硬件层面，灵石拥有基础的边缘算力服务器，支持CPU、GPU、内存扩展。多种形态，满足多空间的应用需求，并搭载了万物云基于多年空间运营经验研发的BPaaS、AIoT、AI巡检算法、IOC工作台等核心服务和应用，可实现即插即用、即开即用。

技术能力层面，“灵石”边缘服务器能处理视频流、音频流、信息流、算力流、地理信息流以及能源流等。通过智能调度和管理，为AI应用提供高效、灵活、可扩展的算力服务。搭载的AI节能算法进一步减少了能源费用，优化能源消耗，可实现不动产全生命周期智慧节能。

万物云首席科学家丁险峰表示：“灵石的推出，不仅是技术层面的升级，更是对管理理念、组织结构、工作方式的变革。代表着万物云在资产管理领域率先构建了一个泛在实时、全域覆盖的物联感知体系，打造了‘云调度、边计算、端智群’的先进数据架构。”

据了解，“灵石”产品和能力在不动产空间可通用，已在万科幸福誉，创智云中心、中山大学光明校区、中山大学光明附属医院等多种空间业态部署。

“Airbnb名下并没有酒店，但却深深改变了酒店业。”朱保全表示，灵石产品的用户是资产的持有者，希望替业主们管好资产。

“弹性定价”开创行业先例

在物业费限价潮下，价格突破难、服务质量下滑，导致业主和物业公司之间的矛盾加剧。如何平衡价格与服务品质，是双方都迫切想要实现的事情。

本次，万科物业发布“智选”产品，推出“弹性定价”，试图将服务选项和定价权利交还给业主。

据悉，万科物业“智选”产品以“项目物业服务全周期”为主轴，全量梳理了社区里的95个服务空间、1530个作业对象，共计508项作业SLA（服务事项），形成一个全类服务事项集。再于其中分类筛选出158项必选服务、350项自选服务。其中的必选服务关联万科物业的价值主张，自选服务则不仅事项可选，频次也可选。

万科物业市场管理合伙人邹明表示，推出“智选”产品，让业主家的物业费自己说了算，底气来自于过往长期的技术投入。

据介绍，万科物业的母公司万物云已完成项目现场的数字化基础设施及远程运营能力的建设，打造了以灵石为核心及通行、客服、维保、巡检、调度、保洁等BPaaS系列产品，围绕客户自选的SLA集及现场各类临时事件，基于“灵石+飞鸽”的组合，形成了住宅小区从工单生成到完成及质检的全流程可追踪、结果可呈现的工单管理体系。万科物业智选可以共享相关能力，采用“人+机器+远程”的高效作业模式实现差异化服务交付。

邹明强调，不要“默认设置”，而是“自定义”菜单，让业主真正参与进来，共同制定物业费和服务标准，万科物业定服务“底线”，业主按需定服务“高线”，这是万科物业智选产品的主要特征。

发力社区商业

早在今年8月，万物云管理层就在业绩会上表示，下半年公司会进一步主动降低与万科的关联交易，并与万科商议以经营性资产抵债的方式降低应收账款。

朱保全表示，通过与万科开展以资产抵应收账款的交易，万物云也变成“有资产的人”。

公告显示，万物云近期两次收购的万科资产标的均为商业物业。其中，上海祥大由万科通过子公司全资持股，上海祥大持有上海滨江万科中心及光合新座，项目地处上海陆家嘴核心地段。11月1日，万物云以1.5亿元的价格收购万科持有的武汉新唐共祥商业管理有限公司（以下简称“武汉新唐”）50%股权，武汉新唐持有的主要资产为武汉新唐万科广场，其主要业态包括服务、零售、餐饮、娱乐等。

彼时，对于两笔收购资产的运营计划，万物云方面对记者表示：“会持续研究如何发挥万物云的蝶城优势。”

据悉，在上海祥大持有物业的辐射范围内，万物云在管项目19个，其中10个为住宅楼盘，在管小区户数10766户，拥有蝶城内高密度的相对优势。武汉新唐万科广场位于万物云蝶城“唐家墩街道”范围内，在该项目直线距离500米的区域中，万物云在管住宅项目4个。

万物云相关负责人亦表示，今年9月底，万物云公告募集资金用途变动，变动方向为“通过基金投资等方式发展潜力物业标的（含经营性资产投资），用于深化蝶城战略等”，计划变动资金净额为18亿元。

以丹田物业进军校园、医院赛道

在发力社区商业之余，专注于校园、医院赛道的丹田物业本次也在会上亮相，这也意味着万物云正式进入校园、医院赛道。

据介绍，丹田物业将依托万物云多年积淀的空间服务能力，通过“灵石”加持，在专业需求更强的校园及医院赛道，提供更安全、更高效、更舒适、更精准的服务。

资料显示，万物云旗下子品牌丹田物业（专注校园、医院赛道）目前在全国服务的项目超过260个，包括138个高校与46个三甲医院项目，服务对象包括清华大学、中山大学、厦门大学、安徽省立医院、江西省中医院等。

丹田物业总经理俞锦龙表示，目前国内高校和医院物业服务年合同额超过1200亿元，规模和潜力都很大，但相较于住宅和商业物业又有很大的不同。

比如经费来源上，住宅和商业物业的物业费由业主和企业自筹，而高校、医院的资金均来源于财政开支，更容易受到公众关注，在使用上有严苛的第三方评估；在空间特点上，高校和医院的管理空间更大，人流更多，且必须365天24小时不间断在岗，以保障设施设备完好运行。

对于万物云进军校园、医院赛道的信心，俞锦龙认为主要来源于三个方面：“万科物业深耕行业多年，有充沛的内外部资源和经验；万物云收购的丹田物业及其他几家公司有多年高校、医院赛道服务经验；万物云灵石系统的全面应用和加持。”